物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系總是很奇妙，說(shuō)關(guān)系融洽，但業(yè)主一旦不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就隨時(shí)翻臉，但說(shuō)關(guān)系緊張，物業(yè)公司和業(yè)主之間也時(shí)常傳出佳話。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)公司之間存在更多的就是利益關(guān)系，一旦利益起了沖突，那關(guān)系瞬間就可以切換到緊張狀態(tài)！這不，這幾天網(wǎng)上就爆出了許多物業(yè)公司給業(yè)主開“天價(jià)罰單”的新聞，我們就借著這幾條新聞來(lái)好好探討一下物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系。
相信大家生活中經(jīng)常碰到物業(yè)公司開“罰單”的事件，起因大多是業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致的，就拿接下來(lái)這條網(wǎng)友分享的事件來(lái)說(shuō)，業(yè)主和物業(yè)公司之間的利益就存在很大的沖突。陜西某小區(qū)的一名業(yè)主不滿物業(yè)公司的不作為，賭氣不繳納物業(yè)費(fèi)，可是沒(méi)想到過(guò)了段時(shí)間，物業(yè)公司竟然給他開出了高達(dá)8萬(wàn)元的“天價(jià)”罰單。
可以從這張罰單中獲悉：截至2019年底，該業(yè)主已經(jīng)拖欠了物業(yè)費(fèi)高達(dá)16018元，物業(yè)公司根據(jù)協(xié)議書上的條例，給予業(yè)主處罰。按協(xié)議書規(guī)定，業(yè)主需從拖欠日起每日支付3%的“滯納金”。截至2019底，業(yè)主需要繳納82704.07元的物業(yè)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)+滯納金），并且這個(gè)費(fèi)用還在逐日遞增。其實(shí)類似于該業(yè)主的“天價(jià)”罰單還有很多，有的甚至高達(dá)55萬(wàn)元，接下來(lái)我們來(lái)具體分析一下該案例中存在的問(wèn)題。
物業(yè)公司有資格收取“滯納金”嗎？
物業(yè)公司沒(méi)有資格收取“滯納金”！根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，“滯納金”是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法收取的費(fèi)用，業(yè)主和物業(yè)公司之間并不存在明確的行政處罰要素，因此物業(yè)公司要求收取“滯納金”是一種錯(cuò)誤的做法。當(dāng)然，“滯納金”還有另一層用法，協(xié)議雙方權(quán)利和地位不平等的情況下也可以收取“滯納金”，但很明顯業(yè)主和物業(yè)公司的地位是平等的。
當(dāng)然，不可以用“滯納金”，并不代表業(yè)主違規(guī)的做法是合理的，物業(yè)公司一樣可以要求業(yè)主繳納違約金，畢竟雙方有簽訂合同，任何一方都不可以輕易違約。那違約金的收取有沒(méi)有相關(guān)規(guī)定？這一點(diǎn)就要取決于業(yè)主和物業(yè)公司之間有沒(méi)有簽訂相關(guān)條例，如果有就按照合同中的利率執(zhí)行。如果沒(méi)有，可以參考中國(guó)銀行對(duì)于金融機(jī)構(gòu)逾期收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但該違約金的利率不能超過(guò)年息的24%，這是民間借貸的上限！
物業(yè)公司和業(yè)主利益沖突的核心
其實(shí)大部分拒絕支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主都是有主觀因素驅(qū)使，就拿上文提及的陜西業(yè)主來(lái)說(shuō)，他主要是不滿物業(yè)公司的做法，沒(méi)有第一時(shí)間公示公攤電費(fèi)的明細(xì)，而且房屋有問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決。首先，作者在這里要科普一點(diǎn)，物業(yè)公司的職能里并不包含為業(yè)主無(wú)償維修戶內(nèi)設(shè)施，陜西業(yè)主戶內(nèi)的問(wèn)題需要他自行解決；其次，沒(méi)有公示公攤電費(fèi)明細(xì)這一問(wèn)題的確是物業(yè)公司失職。
其實(shí)上述案例中，業(yè)主和物業(yè)公司之間最大的沖突莫過(guò)于：業(yè)主認(rèn)為交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該承包一切，一旦物業(yè)公司沒(méi)有做到，業(yè)主就采取了不理智的做法：停止支付物業(yè)費(fèi)！一旦停止物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就有理由起訴業(yè)主，業(yè)主也已經(jīng)理虧，畢竟違約在先。有人好奇，類似于上述案例，物業(yè)公司勝訴的幾率有多大？有業(yè)內(nèi)人士表示：幾乎都可以勝訴！
豈不是拿失職的物業(yè)公司沒(méi)辦法？
其實(shí)并不是沒(méi)有，法律層面最講究的就是證據(jù)，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在失職的問(wèn)題，第一時(shí)間該做的并不是拒絕支付物業(yè)費(fèi)，而是應(yīng)該采集證據(jù)，并反映給物業(yè)公司的高層，正常來(lái)說(shuō)物業(yè)公司都是以盈利為目的，而它們的衣食父母就是業(yè)主，因此會(huì)第一時(shí)間解決問(wèn)題，當(dāng)然不排除有些意外情況，此時(shí)有了證據(jù)可以選擇反映給相關(guān)部門，相信會(huì)有一個(gè)滿意的答復(fù)。
成立業(yè)委會(huì)可行嗎？
由于有些地方的物業(yè)公司的確屢教不改，在業(yè)主將相關(guān)問(wèn)題多部門反映后，仍然沒(méi)有得到解決，那下一步就可以采取聯(lián)合業(yè)主成立業(yè)委會(huì)的解決方案，自己家的物業(yè)自己來(lái)管！但這是個(gè)極端的做法，畢竟專業(yè)的事情還是要由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)做。此前作者身邊就發(fā)生過(guò)類似的事件，但在成立業(yè)委會(huì)的時(shí)候，會(huì)受到多方勢(shì)力的阻撓，一旦決定踏上成立業(yè)委會(huì)這條路，必然要有一定的決心。
其實(shí)，最好的做法還是和物業(yè)公司協(xié)商，如果服務(wù)不能達(dá)到所約定的水平，則可以要求降低物業(yè)費(fèi)，一味地停止支付物業(yè)費(fèi)只能陷入惡性循環(huán)。試想一下，如果一個(gè)小區(qū)有多家選擇停止支付物業(yè)費(fèi)，那物業(yè)公司就沒(méi)有足夠資金維持運(yùn)營(yíng)，服務(wù)水平只能進(jìn)一步降低，最終利益受損最嚴(yán)重的還是業(yè)主！
